Nowa ustawa o wynajmie prywatnym, która weszła w życie 1 lipca 2026 roku, dzieli opinie. Minister mieszkalnictwa Andreas Carlson (KD) uważa reformę za „skuteczny i dobry sposób” uelastycznienia rynku mieszkaniowego. Szwedzka Krajowa Rada Mieszkalnictwa, Budownictwa i Planowania (Boverket) ostrzega przed wzrostem cen mieszkań własnościowych i wyższymi czynszami dla najemców indywidualnych – szczególnie po uprzywilejowaniu firm jako najemców.
O samej ustawie i pierwszych ostrzeżeniach Boverket pisaliśmy w artykule „Ustawa o najmie prywatnym w Szwecji – Boverket ostrzega przed wyższymi czynszami” – to jego uzupełnienie o nowe wypowiedzi ministra i szczegóły dotyczące podatku. Dwa tygodnie po wejściu reformy w życie pojawiają się kolejne, bardziej konkretne informacje o tym, co dokładnie zmienia się na szwedzkim rynku najmu.
Nowa ustawa o wynajmie prywatnym – dwa mieszkania bez podatku
Kluczowa zmiana, która budzi najwięcej emocji, dotyczy podatków. Do tej pory osoba prywatna wynajmująca więcej niż jedno mieszkanie musiała płacić podatek według stawek dla działalności komercyjnej – czyli znacznie wyższych. Nowe prawo pozwala teraz wynajmować dwa mieszkania z zachowaniem uprzywilejowanego reżimu podatkowego dla osób prywatnych.
W praktyce oznacza to, że osoba mająca dodatkowe pieniądze i szukająca sposobu ich zainwestowania, może kupić drugie mieszkanie w Sztokholmie, Göteborgu czy Malmö i wynajmować je bez konieczności rejestrowania działalności gospodarczej. Zysk z takiego wynajmu jest opodatkowany według korzystniejszej stawki 30 procent od różnicy między czynszem a pewną kwotą wolną. To znacznie mniej niż przy pełnym opodatkowaniu działalności gospodarczej.
Magnus Jacobsson, kierownik jednostki w Boverket, wskazuje na oczywiste konsekwencje: „Być może niektórzy ludzie kupują teraz mieszkania tylko po to, by je wynajmować. W atrakcyjnych lokalizacjach może to spowodować nieznaczny wzrost cen”. Innymi słowy – inwestorzy indywidualni zaczną konkurować o mieszkania z osobami szukającymi lokum do zamieszkania. W miastach, gdzie już dziś na rynek nowych mieszkań jest ogromny popyt, wywinduje to ceny nabycia i pośrednio – wysokość czynszów.
Minister Carlson: „przejrzyste i bezpieczne dla obu stron”
Andreas Carlson broni ustawy: „Aby ułatwić wynajmowanie mieszkań i udostępnić więcej mieszkań tym, którzy obecnie nie wchodzą na rynek nieruchomości, jest to skuteczny i dobry sposób, który jest przejrzysty i bezpieczny zarówno dla najemcy, jak i najemcy”. Argument rządowy sprowadza się do prostego założenia: więcej wolności = więcej ofert = więcej ludzi z dachem nad głową.
Ten argument ma swoje mocne strony. Jak pisaliśmy w artykule „Wynajem wtórny w Szwecji – coraz mniej ofert i 42 chętnych na jedno mieszkanie”, w Sztokholmie w pierwszej połowie 2026 roku liczba ogłoszeń wynajmu wtórnego spadła o 18 procent rok do roku. Na jedno mieszkanie wpływało średnio 42 wniosków. W takim otoczeniu każde dodatkowe mieszkanie na rynku ma znaczenie.
Problem w tym, że mechanizm proponowany przez rząd może działać w obie strony. Z jednej strony – właściciele, którzy dotąd nie wynajmowali, mogą się na to zdecydować. Z drugiej – inwestorzy mogą wykupić mieszkania spod nosa rodzin, które chciały je kupić dla siebie. Boverket obawia się, że drugi efekt przeważy.
Wyższe czynsze dla firm – kto na tym zyska?
Drugi kluczowy element reformy dotyczy najmu dla firm. Nowe prawo pozwala pobierać wyższe czynsze, gdy najemcą jest firma – a nie osoba prywatna. To zmiana, która ma sens ekonomiczny (firmy mogą łatwiej płacić więcej, bo koszt zaliczają w koszty), ale która może przekierować podaż mieszkań w niepożądany sposób.
Jacobsson wyjaśnia: „Oczywiście, osobom, które nie pracują w danej firmie, trudniej będzie znaleźć mieszkanie, ponieważ można powiedzieć, że część mieszkań jest zarezerwowana dla pracowników tej konkretnej firmy”. Chodzi o firmy, które organizują noclegi dla pracowników – z branż takich jak budownictwo, technologia czy medycyna. Zamiast szukać własnego lokum, pracownik dostaje mieszkanie „służbowe” wynajęte przez pracodawcę.
Model ten działa już w niektórych krajach europejskich. Ma swoje zalety – ułatwia firmom przyciąganie pracowników z innych miast lub krajów. Ale ma też koszty społeczne. Osoby niezwiązane z żadnym pracodawcą oferującym takie rozwiązanie – w tym seniorzy, studenci, osoby poszukujące pracy, wolne strzelcy – tracą dostęp do mieszkań, które wcześniej były dla nich dostępne.
Kontekst szerszy – szwedzki rynek najmu w kryzysie
Sytuacja na szwedzkim rynku mieszkaniowym pozostaje trudna niezależnie od nowej ustawy. Jak pisaliśmy w artykule „Nowe zasady dotyczące wynajmu mieszkań w Szwecji”, rynek pierwotny – z kolejkami po lokal komunalny – jest praktycznie zamknięty dla nowych mieszkańców w największych miastach. W Sztokholmie średni czas oczekiwania na mieszkanie z pierwszej ręki to nawet 10 lat. Jak informowaliśmy w artykule „Ile kosztuje wynajęcie mieszkania w Sztokholmie”, mieszkania z drugiej ręki są średnio o 65 procent droższe od tych z pierwszej ręki.
Rynek nabycia mieszkań też jest daleki od zdrowia. Jak pisaliśmy w artykule „Rosnące trudności mieszkaniowe w Szwecji”, Boverket od lat wskazuje, że 255 z 290 szwedzkich gmin ma problemy z brakiem mieszkań. Rozwiązanie tego problemu wymaga budowy nowych mieszkań – a to od lat kuleje. Uwolnienie rynku najmu ma dać krótkoterminowe efekty, zanim ruszą inwestycje w nową zabudowę.
Dla Polaków w Szwecji reforma niesie ambiwalentne skutki. Osoby wynajmujące już mieszkania z drugiej ręki mogą liczyć na większą stabilność umów – nowe prawo formalizuje wiele praktyk, które dotąd były w szarej strefie. Osoby szukające mieszkania mogą trafić na więcej ofert – szczególnie od Polaków, którzy zainwestowali w drugie mieszkanie i mogą je teraz wynajmować bez formalnej działalności gospodarczej. Ale ci sami Polacy w konkurencji o zakup mieszkania mogą znaleźć się w gorszej sytuacji – bo inwestorzy będą podnosić ceny nabycia.
Pierwsze efekty reformy powinny być widoczne jesienią 2026 roku, gdy skończy się sezon wakacyjny i rynek najmu wróci do typowego rytmu. Boverket zapowiada monitoring i ewentualne rekomendacje dla rządu w sprawie dostrojenia przepisów.
