Nowa ustawa o najmie prywatnym, która weszła w życie 1 lipca 2026 roku, miała otworzyć więcej mieszkań dla osób nieradzących sobie na tradycyjnym rynku najmu. Szwedzka Krajowa Rada Mieszkalnictwa, Budownictwa i Planowania (Boverket) ostrzega jednak, że w praktyce reforma może przynieść efekt przeciwny – wyższe czynsze i wzrost cen mieszkań własnościowych zakupionych wyłącznie w celu wynajmu.
Jak podaje SVT Nyheter, Boverket dostrzega w nowej ustawie mechanizm, który może zniekształcić rynek zamiast go uzdrowić. Reforma miała zwiększyć podaż mieszkań na wynajem dzięki uproszczeniu zasad dla osób, które chciałyby wynajmować własne lokale – szczególnie mieszkania spółdzielcze (bostadsrätter). W ocenie Boverket nowe przepisy mogą jednak zachęcić inwestorów do kupowania mieszkań wyłącznie z myślą o zarobku z najmu.
Nowa ustawa o najmie prywatnym w Szwecji – co zawiera i co niepokoi ekspertów
Ustawa uelastycznia zasady najmu prywatnego – ma ułatwić właścicielom mieszkań spółdzielczych wynajmowanie ich osobom trzecim i zwiększyć podaż lokali na rynku. Rządzenie widziało w tym receptę na dwa problemy: chroniczny brak mieszkań w dużych miastach i długie kolejki po lokal komunalny w systemie kontrolowanych czynszów.
Boverket ma jednak dwa poważne zastrzeżenia. Pierwsze dotyczy potencjalnego wpływu na ceny nabycia mieszkań własnościowych. Magnus Jacobsson, kierownik wydziału w Boverket, mówi wprost: „Może się zdarzyć, że niektórzy ludzie kupią mieszkania wyłącznie w celu ich wynajmu”. Innymi słowy, rynek może zostać nasycony inwestorami traktującymi mieszkanie jako produkt inwestycyjny, co podniesie ceny nawet dla tych, którzy chcą kupić lokal dla siebie.
Drugie ostrzeżenie dotyczy struktury najmu. Nowe przepisy pozwalają pobierać wyższe czynsze, gdy najemcą jest firma, a nie osoba prywatna. Boverket ocenia, że właściciele mieszkań mogą preferować firmy nad indywidualnych najemców – co paradoksalnie zmniejszy dostępność lokali dla zwykłych ludzi.
Kontekst polityczny reformy jest ciekawy. Jak pisaliśmy w artykule „Rosnące trudności mieszkaniowe w Szwecji”, problem dostępności mieszkań jest w Szwecji od lat palący. Statystyki Boverket pokazują, że na 290 szwedzkich gmin kłopoty z brakiem mieszkań ma aż 255. Kolejki po lokal komunalny w Sztokholmie, Göteborgu i Malmö sięgają nawet dziesięciu lat. Rząd próbował kilku dróg – od promocji mieszkań własnościowych po zmiany w kredytach hipotecznych – i teraz sięga po jeszcze jedno narzędzie.
Rynek wtórny w Szwecji – jak drogo jest już dzisiaj
Nowa ustawa dotyka rynku, który już dziś jest wyjątkowo drogi i nieprzejrzysty. Jak pisaliśmy w artykule „Jak uniknąć wysokich opłat za wynajem mieszkania w Szwecji”, mieszkania z tzw. drugiej ręki („second-handowe”) są w Szwecji średnio o 65 procent droższe niż lokale z systemu kolejkowego. Gdy sam najemca oddaje mieszkanie w podnajem osobom trzecim, koszty mogą wzrosnąć o nawet 138 procent w stosunku do „normalnego” czynszu.
To jest właśnie ta luka, którą Boverket boi się teraz uczynić większą. Nowa ustawa formalizuje pewne praktyki, ale też otwiera drzwi tym, którzy dotąd nie interesowali się rynkiem najmu – w tym instytucjonalnym inwestorom kupującym mieszkania z myślą wyłącznie o zarobku.
Jak wskazywaliśmy w artykule „Wzrost czynszów w Szwecji – wynajem mieszkań staje się coraz droższy”, w 2023 roku średni czynsz w Szwecji wzrósł o 5 procent – to jeden z najwyższych wzrostów od początku lat 90. Organizacja najemców Hyresgästföreningen alarmowała, że jedna trzecia gospodarstw domowych musiałaby się przeprowadzić, gdyby ich członkowie stracili pracę.
Nowa ustawa o najmie prywatnym jest teraz testem, czy uelastycznienie rynku rzeczywiście zwiększa podaż i obniża ceny – jak liczy rząd – czy raczej wpycha rynek w kierunku, przed którym ostrzega Boverket. Pierwsze efekty powinny być widoczne jesienią 2026 roku, gdy skończy się okres wakacyjny i rynek najmu wróci do typowego rytmu.
