Szwedzkie instytucje finansowe ostatnio odrzuciły plan nowych zasad przyznawania kredytów hipotecznych, co oznacza, że ciągle można kupić mieszkanie w Szwecji i nigdy nie spłacić całości kredytu. Przedstawiamy tutaj poradnik z pięcioma najważniejszymi rzeczami, które należy wiedzieć zanim wejdziemy na skandynawski rynek nieruchomości.
1. Czy stać mnie na mieszkanie w Szwecji?
Szwecja ze swoimi mroźnymi zimami i znanymi z wysokich cen restauracjami nie jest oczywistym wyborem miejsca zamieszkania lub kupna letniego domku. Ale jeśli zarabiasz w funtach lub dolarach nieruchomości są nawet do 25% tańsze niż w zeszłym roku. Johan Vesterberg, rzecznik prasowy największej szwedzkiej agencji nieruchomości Fastighetsbyrån powiedział ostatnio portalowi The Local, że dysponując budżetem 100,000 € (około 400,000 zł) “można znaleźć przyzwoitą nieruchomość w większości regionów Szwecji, pozostaje tylko kwestia jej wielkości” zwłaszcza, jeśli pominiemy wybrzeże i wielkie miasta. Teraz przy rekordowo niskich wskaźnikach jest na to najlepszy czas na inwestycję.
Podczas gdy w innych krajach zasady pożyczania pieniędzy są proste(można np. pożyczyć pięciokrotność swoich zarobków), w Szwecji jest to trochę bardzie skomplikowane i brane jest pod uwagę wiele różnych czynników.
Tutaj mamy krótki przykład wyliczeń zdolności kredytowej, według kalkulatora kredytowego SBAB (państwowego szwedzkiego brokera nieruchomości). Jeśli chcesz nabyć mieszkanie 50-130 metrów w Sztokholmie i możesz płacić za nie 10,000koron(~4400zł) miesięcznie (łącznie ze spłatą kredytu, opłatami towarzyszącymi i podatkami gruntowymi), to powinieneś być w stanie pożyczyć 1,812,254 koron(~800,000 zł) (85% wartości nieruchomości) i kupić lokal o wartości 2,132,064 koron(~950,000zł), płacąc gotówką pozostałe 15% ceny. Ponieważ nie zawsze jest to takie proste powinieneś zawsze omówić kupno nieruchomości ze swoim bankierem lub prawnikiem.
2. Jak wygląda sposób oglądania lokali?
Jeśli chcesz nabyć nieruchomość w Gothenburgu, Malme lub Sztokholmie skontaktuj się z agentem nieruchomości jak najszybciej. Rosnące ceny oraz wysoki popyt na nieruchomości w trzech największych szwedzkich miastach spowodowały, że wiele lokali zostaje sprzedanych bez publicznej oferty, tak dowodzą badania przeprowadzanie przez SBAB. Są to praktyki zbliżające Szwecję do zwyczajów znanych z innych europejskich krajów takich jak np. Wielka Brytania, gdzie potencjalni nabywcy często uczestniczą w prywatnych oględzinach nieruchomości. Chociaż ciągle dominującym zwyczajem w Szwecji jest to, że klienci uczestniczą w otwartej prezentacji lokalu przed złożeniem swojej oferty.
3. Jak wygrać licytację?
Poprzez wiadomość tekstową. Tak dobrze czytacie. W wysoko rozwiniętej Szwecji proces licytacji często prowadzony jest poprzez wysyłanie wiadomości z proponowaną sumą do agenta nieruchomości i gdy inni kupujący zostaną przelicytowani, nabywasz nieruchomość za podana sumę. W wielu regionach świata, sprzedający ustala sumę a następnie trwają negocjacje z potencjalnymi nabywcami a końcowa cena wypada gdzieś pośrodku oczekiwań sprzedawcy i klientów. Pamiętaj, aby przed negocjacjami ustalić z bankiem jak wysoko możesz licytować, nie ma tutaj żadnych odgórnie ustalonych limitów także w wyniku ostrych licytacji ceny potrafią osiągnąć pułap znacznie wyższy od wyjściowego – zwłaszcza w atrakcyjnych rejonach miasta. Główną uwagą, jaką Tor Berg, naczelny ekonomista SBAB kieruje do klientów jest “zachowaj spokój i nie proponuj ceny, której nie jesteś w stanie zapłacić”.
Cały proces zazwyczaj przebiega niezwykle szybko. Licytacja rozpoczyna się następnego dnia po publicznym oglądaniu lokalu i jeśli proponowana suma jest zadowalająca dla sprzedającego transakcja jest zawierana w ciągu tygodnia. Zanim się zorientujesz już stajesz się właścicielem domu i członkiem ‘bostadsrättsförening’ szwedzkiego stowarzyszenia lokatorów-właścicieli mieszkań.
4. Czym właściwie zajmuje się stowarzyszenie lokatorów-właścicieli mieszkań?
Gdy nabywasz mieszkanie w Szwecji, zwłaszcza gdy jest to apartament, najczęściej zostajesz członkiem stowarzyszenia lokatorów-właścicieli mieszkań, które formalnie jest właścicielem budynku. Musisz płacić miesięczną składkę na stowarzyszenie, która może mieć poważny wpływ na twoje koszty życia, więc nie zapomnij sprawdzić jej wysokości przed kupnem lokalu. Stowarzyszenie nadzoruje i zarządza takimi sprawami jak utrzymanie i konserwacja budynku, niezbędne opłaty i wszelkie inne pojawiające się sprawy. Do reprezentowania stowarzyszenia na corocznym zgromadzeniu członków powoływany jest zarząd, spotkania te znane są z niezwykle burzliwych i zaciętych dyskusji na wszelkie tematy poczynając od gruntownej renowacji całego budynku po szukanie tego, kto zostawił trochę kłaków w suszarce we wspólne pralni.
5. Jak spłacę swoją hipotekę?
W Szwecji, nabywcy mieszkań zazwyczaj muszą zapłacić przynajmniej 15% wartości lokalu, gdyż instytucje udzielające kredytów hipotecznych finansują tylko do 85% ceny zakupu. Czas spłaty kredytu można sobie dowolnie kształtować. Ale zupełnie inaczej niż w innych krajach w Szwecji można nabyć dom i nigdy nie spłacić całego zadłużenia. Hipoteki stanowią 95% całkowitego zadłużenia Szwedów, obecnie hipoteki są 3,7 razy wyższe niż roczne dochody ich posiadaczy. Istnieją poważne obawy, że Szwedzi powiększają swoje zadłużenie, którego i tak nie spłacą i rzeczywiście centralny bank Szwecji w 2014 roku stwierdził, że większość Szwedów umrze przed spłatą swojego zadłużenia.
Szwedzkie instytucje nadzoru finansowego takie jak Finansinspektionen(Agencja Nadzoru Finansowego) w celu stabilizacji sytuacji ekonomicznej kraju i przeciwdziałaniu bańce na rynku mieszkaniowym starają się ustalić nowe zasady i regulacje dotyczące udzielania kredytów hipotecznych. Nowa strategia z 2014 roku zakładała zobowiązanie wszystkich nabywców mieszkań do spłacenia części hipoteki. W czerwcu 2014 roku po otrzymaniu opinii prawnych zrezygnowano jednak z tego pomysłu.