Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie szwedzkie spółdzielnie mieszkaniowe będą musiały stosować zasady rachunkowości K3. Nowe przepisy oznaczają bardziej szczegółowe podejście do amortyzacji i mogą stać się kosztownym zaskoczeniem dla wspólnot, które nie kontrolują swoich przyszłych wydatków na konserwację.
K2 kontra K3
Dotychczas wiele spółdzielni korzystało z uproszczonych zasad K2, gdzie cały budynek amortyzowano liniowo nawet przez 100–120 lat. Od 2026 roku obowiązkowe będzie K3, które nakazuje oddzielną amortyzację poszczególnych elementów budynku, takich jak dach, rury czy windy, zgodnie z ich faktycznym okresem użytkowania.
Celem reformy jest stworzenie bardziej rzetelnego obrazu sytuacji finansowej wspólnot oraz ułatwienie kupującym porównania spółdzielni.
Możliwe wyższe opłaty
Ekspertka finansowa Jenny Söderberg z SBC ostrzega w wywiadzie dla gazety Dagens Nyheter, że brak planów konserwacyjnych może oznaczać dla niektórych spółdzielni konieczność znacznie wyższych odpisów amortyzacyjnych, a w konsekwencji podwyżki opłat.
– Wspólnoty, które utrzymywały niskie stawki i nie mają planu konserwacji, mogą być zaskoczone, gdy ujawnią się ich faktyczne potrzeby remontowe. Może się nawet okazać, że nie będą miały zdolności kredytowej na sfinansowanie inwestycji – mówi Söderberg.
Krytyka ze strony Bostadsrätterna
Nie wszyscy jednak przyjmują zmiany z entuzjazmem. Organizacja Bostadsrätterna uważa, że K3 zostało zaprojektowane z myślą o dużych spółkach nieruchomościowych, a nie małych wspólnotach mieszkaniowych.
– Ważne jest reinwestowanie w nieruchomość, a nie budowanie funduszu kasowego poprzez dodatkowe amortyzacje i rezerwy – podkreśla ekonomistka Gunilla Litzull.
Według niej nowe przepisy podniosą koszty zarządzania, a największymi beneficjentami będą zarządcy i audytorzy, którzy będą mogli pobierać wyższe opłaty za plany konserwacyjne i obsługę skomplikowanej sprawozdawczości.
„Większa świadomość”
Jenny Söderberg uważa jednak, że kluczowym problemem nie są przepisy, ale brak kontroli nad przyszłymi potrzebami konserwacyjnymi. – K3 nie rozwiąże problemu, ale może zwiększyć świadomość i ułatwić kupującym porównanie spółdzielni – podkreśla.