Rząd w Sztokholmie zapowiedział nowe zasady kredytów hipotecznych w Szwecji, które zaczną obowiązywać 1 kwietnia 2026 r. Najważniejsze zmiany to podwyższenie limitu kredytu hipotecznego z 85 do 90 procent wartości nieruchomości, zniesienie zaostrzonego wymogu spłaty powiązanego z dochodem oraz ostrzejsze reguły dotyczące dodatkowego zadłużania się pod zastaw mieszkania. Celem reformy jest ułatwienie wejścia na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza osobom młodym i kupującym pierwszą nieruchomość.
Co konkretnie się zmienia od 1 kwietnia 2026 r.?
W nowej ustawie o ograniczeniu kredytów mieszkaniowych, opartej m.in. na raporcie „Reglering av hushållens skulder” (SOU 2024:71) oraz memorandum Fi2025/01375, rząd proponuje kilka kluczowych zmian w porównaniu z obecnymi zasadami.
1. Zniesienie zaostrzonego wymogu spłaty (skarpt amorteringskrav)
Dotychczas gospodarstwa domowe z kredytem mieszkaniowym przekraczającym 4,5-krotność rocznego dochodu brutto musiały spłacać dodatkowy 1% kapitału rocznie. Ten wymóg zostanie zniesiony. Pozostają ogólne zasady amortyzacji zależne od poziomu zadłużenia względem wartości nieruchomości:
- 1% rocznie przy wskaźniku zadłużenia od 50 do 70% wartości mieszkania,
- 2% rocznie przy zadłużeniu powyżej 70%.
2. Wyższy limit kredytu hipotecznego – 90% wartości nieruchomości
Limit kredytu hipotecznego (bolånetak) zostanie podniesiony z 85 do 90% wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to obniżenie wymaganego wkładu własnego z 15 do 10%. Według rządowych wyliczeń i materiałów promocyjnych banków zmiana ta może skrócić czas oszczędzania na wkład własny nawet o 2–4 lata dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy w dużych miastach.
3. Ograniczenie dodatkowych kredytów (tilläggslån)
Możliwość podwyższenia istniejącego kredytu hipotecznego, np. na remont, zostanie ograniczona. Łączne zadłużenie z tytułu kredytu podstawowego i dodatkowego nie będzie mogło przekroczyć 80% wartości nieruchomości (dotąd limit wynosił 85%).
4. Zasada „bezwładności” przy ponownej wycenie
Wprowadza się zasadę, że ponowna wycena nieruchomości w celu zwiększenia limitu kredytu będzie możliwa tylko raz na pięć lat. Chodzi o ograniczenie sytuacji, w których gospodarstwa domowe zwiększają swoje zadłużenie w oparciu o tymczasowo wysokie ceny mieszkań.
5. Wzmocnienie roli Riksbanku w nadzorze makroostrożnościowym
Rząd chce również wzmocnić rolę Riksbanku w nadzorze makroostrożnościowym, m.in. poprzez przeniesienie odpowiedzialności za ustalanie poziomu bufora antycyklicznego z Finansinspektionen do banku centralnego. Bufor ten ma zapewnić, że banki dysponują odpowiednim kapitałem na wypadek spowolnienia gospodarczego.
Nowe przepisy mają wejść w życie 1 kwietnia 2026 r., po przyjęciu ustawy przez parlament.
Jak złagodzone wymogi spłaty wpływają na domowe budżety?
Zniesienie zaostrzonego wymogu amortyzacji oznacza, że część gospodarstw domowych będzie mogła obniżyć roczną spłatę kapitału z 3 do 2% (lub z 2 do 1%), jeśli dotąd płaciły dodatkowy 1% z powodu wysokiego poziomu zadłużenia względem dochodu.
Przy kredycie 1 mln SEK różnica między 3 a 2% amortyzacji to około 833 SEK miesięcznie. Przy większych kredytach efekt skaluje się następująco (przy niezmienionych odsetkach):
| Wielkość kredytu | Spłata 3% / mies. | Spłata 2% / mies. | Różnica |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 SEK | 2 500 SEK | 1 667 SEK | 833 SEK |
| 1 500 000 SEK | 3 750 SEK | 2 500 SEK | 1 250 SEK |
| 2 000 000 SEK | 5 000 SEK | 3 333 SEK | 1 667 SEK |
| 4 000 000 SEK | 10 000 SEK | 6 667 SEK | 3 333 SEK |
W praktyce oznacza to, że gospodarstwo domowe z kredytem w wysokości 1 mln SEK, które dziś spłaca 3% kapitału rocznie, po zmianie przepisów może mieć miesięczne koszty niższe o nieco ponad 800 SEK. Przy większych kredytach ulga w budżecie jest proporcjonalnie większa.
Dla części mocno zadłużonych rodzin i singli w dużych miastach będzie to realna różnica, która może zostać przeznaczona np. na oszczędności lub poduszkę bezpieczeństwa – ale jednocześnie zwiększa się ryzyko dalszego zadłużania się przy rosnących cenach mieszkań.
10 procent wkładu własnego – ile to w praktyce?
Podwyższenie limitu kredytu do 90% oznacza, że wkład własny spadnie do 10% wartości nieruchomości. Dane z serwisu Hemnet i analizowane m.in. przez banki, pokazują, że efekt jest bardzo zróżnicowany regionalnie.
Przybliżone różnice w wymaganym wkładzie własnym:
- w Sztokholmie wkład własny przy zakupie kawalerki może spaść średnio o ok. 130 000 SEK,
- przy zakupie domu jednorodzinnego w stolicy – nawet o 400 000 SEK,
- w regionie Västernorrland skala spadku jest znacznie mniejsza: około 26 000 SEK przy kawalerce i 91 000 SEK przy domu,
- średnio w całym kraju wkład własny przy małych mieszkaniach może być niższy o około 90 000 SEK.
Według ministra finansów Niklasa Wykmana celem jest wyraźne obniżenie progu wejścia na rynek mieszkaniowy i przyspieszenie momentu, w którym młode osoby oraz rodziny z dziećmi mogą kupić własne mieszkanie.
Możliwy wzrost cen mieszkań – czego spodziewają się analitycy?
Większość analityków zgadza się, że nowe zasady kredytów hipotecznych w Szwecji prawdopodobnie zwiększą popyt na mieszkania, bo więcej osób będzie mogło pozwolić sobie na większy kredyt. Américo Fernández, ekspert ds. finansów osobistych w SEB, ocenia, że zmiany najbardziej pomogą osobom kupującym pierwsze mieszkanie, zwłaszcza w dużych miastach. Zwraca jednak uwagę, że złagodzenie zasad może podnieść ceny i w dłuższej perspektywie częściowo zneutralizować korzyści dla nabywców.
Doświadczenia Norwegii, gdzie niedawno podniesiono limit kredytu hipotecznego, wskazują, że w krótkim okresie można się spodziewać zauważalnego wzrostu cen – w tym przypadku było to nieco ponad 3% w ciągu kilku miesięcy, zanim rynek się ustabilizował (dane z przytoczonego źródła bazowego).
Duże szwedzkie banki, w tym Handelsbanken, spodziewają się w kolejnych latach wzrostu cen mieszkań rzędu 5–6% rocznie, częściowo właśnie ze względu na złagodzenie wymogów dotyczących kredytów hipotecznych.
To oznacza, że dla części młodych nabywców okno „tanich” zakupów może być stosunkowo krótkie – ale równocześnie bez reformy wielu z nich w ogóle nie miałoby szans na wejście na rynek.
Co zyskają młodzi i kupujący pierwsze mieszkanie?
Dotychczasowe regulacje, obowiązujące od 2018 roku, łączyły wysoki wymagany wkład własny (15%) z obowiązkiem spłaty od 1 do 3% kapitału rocznie w zależności od poziomu zadłużenia i relacji kredytu do dochodu. Dla wielu młodych osób, które dopiero wchodzą na rynek pracy, był to zbyt wysoki próg.
Nowe przepisy przynoszą im trzy główne korzyści:
- niższy próg wejścia dzięki wkładowi własnemu na poziomie 10%,
- mniejsze roczne spłaty kapitału dla wysoko zadłużonych gospodarstw domowych,
- większą przewidywalność regulacji w czasie (m.in. dzięki jasnym zasadom ponownej wyceny nieruchomości co pięć lat).
Jednocześnie wprowadza się ograniczenia w dodatkowym zadłużaniu się oraz wzmocniony nadzór makroostrożnościowy, aby rynek nie „przegrzał się” zbyt szybko i by banki miały odpowiedni bufor kapitałowy na okres ewentualnego spowolnienia.
To kompromis między chęcią otwarcia rynku mieszkaniowego a potrzebą utrzymania stabilności finansowej – choć ostateczny efekt dla cen i zadłużenia gospodarstw domowych będzie można ocenić dopiero kilka lat po wejściu nowych zasad w życie.
