Posiadanie własnego domku letniskowego (fritidshus) to marzenie wielu Szwedów – szacuje się, że dostęp do takiego miejsca ma aż trzy czwarte populacji. Po pandemicznym boomie i późniejszym spowolnieniu, rynek znów ożył – w ubiegłym roku sprzedaż wzrosła, a ceny po raz pierwszy od kilku lat poszły w górę. Jeśli i Ty rozważasz taką inwestycję, ten przewodnik pomoże Ci przejść przez kluczowe etapy i uniknąć pułapek.

Las czy morze, blisko czy daleko? Pierwsze pytania

Zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia, zastanów się, czego oczekujesz:

• Lokalizacja: Czy chcesz dojeżdżać na weekendy (1-2 godziny drogi), czy szukasz ucieczki dalej od codzienności? Czy priorytetem jest bliskość morza, jeziora, lasu, a może cisza i duża odległość od sąsiadów? Pamiętaj, że ceny w głębi lądu są często niższe, a dostęp do jezior wciąż możliwy.
• Twoje potrzeby: Jak wygląda Twój wymarzony domek? Czy lubisz remontować, czy wolisz minimum konserwacji? Jak duża ma być działka?

Ile to kosztuje? Budżet na zakup i utrzymanie

Oprócz ceny zakupu, przygotuj realistyczny budżet na koszty bieżące:

• Ubezpieczenie
• Ogrzewanie (konieczne również zimą, gdy domek stoi pusty!)
• Wywóz śmieci
• Woda i kanalizacja
• Bufor na nieprzewidziane wydatki i naprawy

Kluczowe kroki: Inspekcja domu to Twój obowiązek!

Kupując nieruchomość w Szwecji, masz obowiązek jej dokładnego sprawdzenia (undersökningsplikt) przed podpisaniem umowy. Oznacza to, że musisz sam zidentyfikować wszelkie wady i usterki – późniejsze roszczenia wobec sprzedającego są bardzo ograniczone.

• Co sprawdzić szczególnie dokładnie? Fundamenty, elewację, dach.
• Zatrudnij ekspertów: Zdecydowanie zaleca się wynajęcie własnego, niezależnego inspektora budowlanego (besiktningsman). Warto również zlecić profesjonalną kontrolę instalacji elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej.

Ubezpieczenie “fritidshus”: Na co zwrócić uwagę?

Potrzebujesz specjalnej polisy ubezpieczeniowej dla domu wakacyjnego.

• Co obejmuje? Głównie sam budynek, czasem w pewnym zakresie działkę. Niektóre polisy obejmują mienie ruchome (rzeczy w środku), ale często wymaga to dodatkowej opcji. Sprawdź, czy polisa obejmuje inne budynki na działce (np. szopę, altanę), jeśli są one wymienione w umowie.
• Czego zwykle NIE obejmuje? Uszkodzeń dachu, elewacji czy fundamentów spowodowanych przez wodę deszczową lub gruntową.
• Co warto porównać między ofertami? (Radzą eksperci ds. ubezpieczeń i konsumentów):
  • Wysokość odszkodowania za szkody w łazienkach (wykończenie, hydroizolacja).
  • Maksymalne potrącenia amortyzacyjne (avdrag för ålder).
  • Wysokość udziału własnego (självrisk) przy różnych typach szkód (zalania, wycieki).
  • Zakres ochrony przed pleśnią.

Sprawdź pozwolenia i plany

Upewnij się, czy wszystkie budynki na działce posiadają ważne pozwolenia na budowę. Sprawdź również lokalne plany zagospodarowania – co będzie można ewentualnie dobudować lub zmienić w przyszłości?

Kupujesz z kimś? Niezbędna umowa współwłasności

Często zakup domku letniskowego to wspólna inwestycja rodziny lub przyjaciół. Prawo reguluje taką sytuację (ustawa o współwłasności – Samäganderättslagen), ale kluczowe jest spisanie szczegółowej umowy współwłasności (samägandeavtal), aby uniknąć konfliktów w przyszłości. Prawnicy radzą, by umowa określała m.in.:

• Sposób podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości.
• Podział kosztów utrzymania (po równo czy proporcjonalnie do udziałów?).
• Zasady korzystania z domku.
• Co się stanie, jeśli jeden ze współwłaścicieli będzie chciał sprzedać swój udział (np. prawo pierwokupu dla pozostałych).
• Możliwość uniknięcia przymusowej sprzedaży całości, jeśli nie wszyscy chcą sprzedawać.
• Kwestie dziedziczenia (spadkobiercy wchodzą na miejsce zmarłego współwłaściciela i mogą sprzedać udział, chyba że testament stanowi inaczej).

Czego pragną Szwedzi? Bliskość wody i prywatność

Z ankiety przeprowadzonej przez Verian dla SBAB wynika, że dla Szwedów marzących o domku letniskowym najważniejsze są:

• Bliskość wody (6 na 10 respondentów).
• Możliwość korzystania przez cały rok (4 na 10).
• Prywatność i odosobnienie (4 na 10).
• Mniejsze znaczenie ma nowoczesny standard (np. zmywarka – ważna dla 1/3).
• Dla 1/3 ważna jest niewielka odległość od stałego miejsca zamieszkania.

Wśród obecnych właścicieli, 6 na 10 korzysta ze swojego domku przez 7 lub więcej tygodni w roku.

(Źródła informacji: If, Familjens jurist, Konsumenternas, Länsförsäkringar, Svensk mäklarstatistik, Verian/SBAB)