Na Götgatan w dzielnicy Södermalm co kilkadziesiąt metrów widać papier przyklejony od środka do szyby. Nie ogłoszenia o wyprzedaży, lecz zalepione okna — znak, że kolejny lokal stoi pusty. Kilka ulic dalej jest podobnie: zamknięta kawiarnia, były sklep z odzieżą, zlikwidowana restauracja lunchowa, która przez lata obsługiwała pracowników pobliskich biur. Sztokholm nie jest miastem, które kojarzy się z pustymi witrynami, ale dane z ostatnich pięciu lat każą spojrzeć na tę stolicę pod innym kątem.
Wskaźnik pustostanów w lokalach handlowych i usługowych w Sztokholmie wzrósł o sześćdziesiąt procent w ciągu ostatnich pięciu lat. W samym ostatnim roku odnotowano wzrost o dwadzieścia procent rok do roku. To poziom niewidziany od dekady, a obserwatorzy rynku nieruchomości komercyjnych wskazują na kilka nakładających się przyczyn. Żadna z nich nie jest prosta, żadna nie da się rozwiązać jedną decyzją.
Praca zdalna odegrała tu rolę, której wiele osób nie antycypowało w 2020 roku. Gdy znaczna część pracowników przestała codziennie dojeżdżać do centrum, razem z nimi zniknął stały przepływ klientów, od którego zależały małe kawiarnie, sklepy z kanapkami i butiki. Lokale, które działały na zasadzie przepustowości — wchodź, zamów, wyjdź — straciły swój model biznesowy. Część z nich przetrwała, wielu nie. Ruch pieszy na ulicach handlowych w centrum Sztokholmu do dziś nie wrócił do poziomu sprzed pandemii w godzinach porannego i wieczornego szczytu.
Jednocześnie handel przeniósł się do sieci szybciej, niż wielu właścicieli małych sklepów zdążyło się dostosować. Szwecja ma jeden z wyższych wskaźników penetracji e-commerce w Europie, a pandemia ten trend wyraźnie przyspieszyła. Zakupy, które kiedyś wymagały wizyty w sklepie przy ulicy, odbywają się dziś z telefonu. Dla niezależnych sprzedawców, którzy nie mają możliwości zbudowania własnego kanału internetowego przy jednoczesnym utrzymaniu drogiego lokalu, to równanie nie wychodzi.
Szczególnie ciekawa jest jednak postawa właścicieli nieruchomości. Można by oczekiwać, że rosnąca liczba pustostanów wymusi obniżki czynszów. W wielu przypadkach tak się nie dzieje. Lokalni analitycy wskazują na logikę finansową, która może wydawać się zaskakująca: właściciel lokalu handlowego utrzymujący nominalnie wysoki czynsz — nawet jeśli lokal stoi pusty — zabezpiecza wycenę swojej nieruchomości, od której zależy zdolność kredytowa i warunki finansowania.
Obniżenie czynszu do rynkowego poziomu, który przyciągnąłby najemcę, obniżałoby jednocześnie wartość zabezpieczenia hipoteki. Puste witryny są więc w pewnym sensie strategiczną decyzją, nie tylko efektem braku chętnych.
Na rynku biurowym widać osobne zjawisko. Nowe, nowoczesne obiekty — jak planowane i częściowo już realizowane drewniane miasto Stockholm Wood City w Sickla, liczące dwadzieścia pięć kwartałów zabudowy — przyciągają duże firmy gotowe płacić za najwyższą jakość i nowoczesne środowisko pracy. Starsze biurowce w lokalizacjach peryferyjnych zostają z dużą pustą przestrzenią i malejącą liczbą potencjalnych najemców. To zjawisko znane z rynków nieruchomości w całej Europie Zachodniej, ale w Sztokholmie skala i tempo zmian są wyjątkowo wyraźne.
Odpowiedzią na rosnące pustostany jest — przynajmniej w części przypadków — zmiana przeznaczenia. Część deweloperów zaczyna przekształcać puste lokale handlowe i biurowe na parterach w mieszkania lub przestrzenie coworkingowe. Sztokholm zmaga się z deficytem mieszkaniowym, więc logika adaptacji jest oczywista. Pytanie, czy to wystarczy, by ożywić ulice handlowe, na które kiedyś wychodziło się po kawę, zeszyty i buty. Na razie odpowiedź jest nieokreślona.
